7借地・借家・マンション問題|佐世保 長崎県北(平戸市・松浦市)を拠点とする弁護士(松尾茂利法律事務所)です。

松尾茂利法律事務所
故郷、佐世保の皆様に誠心誠意ご奉仕します。

借地関係

質問 1 借地上の建物を取り壊して地主に返還したい場合
回答 借地人は契約期間その土地を借りるべき義務を負います。したがって、原則として残存期間の地代支払義務を支払わなければならないこととなります。地主と交渉の上円満に合意解約するようにしましょう。何も武器がないと困るので有利な交渉材料を見つけるためにご相談をお勧めします。
質問 2資材置場として土地を貸していたのに、勝手に建物を建てられた場合
回答 借地人は契約で定められた用法に従って土地を使用しなければなりませんので、地主は、原則として、用法違反を理由に契約の解除をすることができます。

ただし地主が、無断建築に気付いていながら、これを放置してしまうと、黙示的に建物の建築を認めたと評価されかねませんので、建物の建築に気づいた時点で、契約解除の通知、建築工事中止の請求等をしておくべきです。
質問 3自宅を立てるため、土地を借りたいが、地主からせいぜい10年間しか貸せないと言われた場合
回答 借地借家法では、借地権の存続期間は30年間とされています(ただし、これより長い期間であれば、当事者間で定めることができる)。したがって、当事者間で10年間の借地契約を締結しても、借地期間についての定めは無効となります。そうすると、期間を定めない借地契約をしたという扱いになります。
そこでこの場合、借地期間は借地借家法で定められた30年間になります。

借家関係

質問 1家主から家賃を増額すると言われた場合
回答 家主は、一定の要件(不動産に対する固定資産税等の増加、建物価格の上昇、経済事情の変動、近傍同種の建物の家賃と比較して不相当に低廉になったときなど)を充たせば、家賃の増額を請求することができるとされています。

借家人が家賃の増額に不服であれば、家主と協議することになります。協議が調わない場合、家主は家賃増額を認めてもらうための裁判を起こすことになります。

つまり借家人は、この裁判が確定するまで、相当と考える金額を供託するなどして支払うことになりますが、結果的にその金額が裁判で確定した金額よりも低ければ、不足額に利息を付けて支払わなければなりません。
質問 2 建物の賃借人が夜逃げをしてしまった場合
回答 賃借人が長期間不在となり、賃料の支払もないような場合には、賃借人に対する建物明渡請求訴訟を起こすことが考えられます。

この場合、賃借人の居場所が分からなければ、公示催告という手続(裁判所の掲示板に呼出状を掲示し、一定期間が経過すれば裁判を進められる手続)で裁判を進めることができます。

裁判を経ないまま、賃貸人が建物内に立入って残存物を搬出したりすると、後日、賃借人から慰謝料請求をされたり、住居侵入罪等に問われる可能性があり避けるべきです。
質問 3借家契約の終了後、賃貸物件を明渡したのに、家主が建物内の汚損・破損等を理由にして敷金を返さない場合
回答 建物の借主は、退去の際、建物を原状に回復した上で明渡さなければならないとされていますが、契約書に特別な条項がない限り、入居した時と全く同じ状態に戻すことまでは必要なく、経年変化や通常の使用によっても生じるような損耗・汚損については、そのままの状態で明渡せばよいと解されています。

マンション関係

質問 1 隣室の騒音がひどい場合
回答 マンション等の集合住宅の場合、多少の音であればお互い様ということで我慢しなければなりません。これを受忍限度論といいます。

しかし我慢の限度(受忍限度)を超える場合、法律的には家主への請求(隣室の騒音を止めさせるための措置を施す請求)や隣室の住人への請求(差止請求、損害賠償請求)が可能となります。

リフォームで欠陥住宅被害に遭わないためには

老後に備えて既存の住宅をリフォームしする方が多くなっています。しかし残念ながら雑な工事や手抜き工事で欠陥被害に遭われる方も増えています。このような被害に遭わないためには、建築前後にしっかり専門家に検討することです。なれ合いにならないことが必要なのでお知り合いの弁護士さんに頼まれて手配するのもいいのかもしれません。これだとあまり弁護士費用もかからないと思います。そこまではという方は最低限その業者が「住宅瑕疵(かし)保険」を使える業者として登録されているかどうか確認してください。責任ある業者であれば対応できると答えるはずです。それでもできれば万一のためにこの保険に入りたいものです。「住宅かし保険って何」という方は検索すると国土交通省か弁護士会のサイトに当たるはずです。500万円を超える請負工事等の場合には建設業の許可があるかどうかもチェックした方がいいと思います。私の経験上多くはこういうところもしっかりしていないところが多いのです